三方居间合同具有怎样的法律效应，居间合同有法律效力吗

三方居间合同具有怎样的法律效应，居间合同有法律效力吗

一、居间合同有法律效力吗

依法签订且内容合法、真实的居间合同具有法律效力，对合同各方均产生法律约束力。以下是对居间合同法律效力的详细分析：

1）居间合同的定义与有效条件

居间合同，又称中介服务合同，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，是指当事人双方约定一方（居间人）接受他方（委托人）的委托，按照委托人的指示要求，为其报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并由委托人支付报酬的合同。要使居间合同具备法律效力，需满足以下条件：

1.行为人具有相应的民事行为能力：签订合同的双方当事人需具备独立实施民事法律行为的能力。自然人需达到法定年龄、精神正常，并能理解合同内容及承担法律责任；法人或非法人组织则需具备合法的经营资格和缔约能力。

2. 意思表示真实：双方在签订合同时，必须表达其内心真实的意愿，无欺诈、胁迫、重大误解等情形。居间人应如实介绍服务内容、报酬等重要信息，委托人基于这些信息自愿签订合同。

3. 不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗：合同内容必须合法，不得违反法律的禁止性规定，也不能违背社会公共秩序和善良风俗。例如，不得通过居间合同介绍非法交易毒品、枪支等。

4. 合同内容完整、明确：居间合同应写明委托事项、服务期限、报酬支付方式等关键条款，以确保合同内容的完整性和明确性。

2）居间合同的法律效力体现

1. 合同保护：依法成立的居间合同自成立时起即受法律保护，对双方具有法律约束力，双方应依约履行义务。任何一方违反合同约定，都将承担相应的法律责任。

2. 居间人的权利与义务：

▷报告订约机会或提供媒介服务的义务：居间人必须积极为委托人寻找、搜集并报告订立合同的机会，或为委托人与第三人订立合同提供必要的媒介服务。若未能履行此义务导致合同未成立，居间人可能需承担违约责任。

▷ 如实报告与忠实义务：居间人应如实向委托人报告与订立合同有关的所有重要事项，包括第三人的资信状况、履约能力及合同标的的真实情况等。故意隐瞒或提供虚假信息导致委托人受损的，居间人不仅无权要求报酬，还需承担赔偿责任。

▷ 保密义务：居间人在合同履行中知悉的委托人商业秘密或个人隐私等信息，必须严格保密，不得泄露或用于不正当目的。违反此义务将承担相应的法律责任。

▷ 报酬请求权：当居间人促成合同成立后，有权按照合同约定向委托人请求支付报酬。若委托人拒绝支付，居间人可通过法律途径追讨。报酬数额及支付方式等由双方在合同中约定。

3. 委托人的义务：

▷ 支付报酬的义务：委托人应在居间人促成合同成立后，按照约定支付报酬。报酬数额不明确时，应根据居间人的劳务合理确定。若委托人未按约定支付，居间人有权依法追讨。

▷ 提供必要协助的义务：委托人应向居间人提供真实、准确的信息，并协助居间人更好地履行合同义务。若因委托人不提供必要协助导致居间人无法正常工作，委托人可能需承担责任。

3）可能导致居间合同无效的情形

1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：如居间人故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，使委托人在违背真实意思的情况下签订合同，且损害了国家利益，则该合同无效。

2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：居间人和第三人恶意串通，损害委托人的利益，这种情况下的居间合同同样无效。

3. 以合法形式掩盖非法目的：表面上签订的是居间合同，但实际目的是为了掩盖非法交易，如通过居间合同掩盖走私活动，此类合同亦属无效。

二、居间合同就是房屋买卖合同吗

法律分析：

不是。两者是有区别的。两者的区别如下：

主体要求不一样，卖合同只有少双方当事人，而居间合同是买卖双方以及居间人三方当事人。前者仅表示有购房的意向，后者是直接就房屋买卖达成一致，如果买卖合同没有签定，居间协议自然就解除了。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

三、三方居间合同具有怎样的法律效应

三方居间合同具有法律效应。

首先，它明确了三方当事人的权利和义务，如居间人的报酬请求权、委托人的委托事项及相关责任等。

在法律上，它是一种诺成合同，一经签订即成立并生效。

其目的在于促进交易的达成，居间人需如实报告交易信息，不得隐瞒或歪曲。

若居间人故意提供虚假信息或促成的交易存在欺诈等情况，应承担相应的法律责任。

委托人也应按照约定支付居间报酬。

然而，若合同存在违反法律法规强制性规定、损害国家利益或公共利益等情形，则可能导致合同无效。

总之，三方居间合同在合法合规的前提下，对三方当事人具有法律约束力，能有效保障各方的合法权益。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎烟台市聚隆置业有限公司、曲某某等行纪合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起行纪合同纠纷案件，上诉人烟台市聚隆置业有限公司上诉请求：

1、请求撤销一审判决，对本诉部分依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，对反诉部分依法改判支持上诉人的反诉请求或发回重审。

2、本案的诉讼费用、反诉费用由被上诉人承担。

事实和理由：

本案中《建筑工程居间合同》的目的是促成无效(借用资质或挂靠)的建设工程施工合同，因此无效。

《三方和解协议》与《建筑工程居间合同》无关联性。

本案中从居间合同到居间促成的施工合同没有一个是有效合同，均为无效合同，因此，一审判决明显缺乏事实和法律依据。

一审法院认为(见判决书P8)“聚隆公司关于仁丰公司与华邦公司签订的建设工程施工合同及华邦公司与陈某某签订的项目施工经济责任合同为无效合同，故诉争居间合同为无效合同的辩解，因前述合同是否有效并非本案审理范畴”是极其错误的，刻意回避了本案居间行为促成了无效合同的事实，但无论如何也得不出本案居间促成了有效的施工合同的结论，更得不出促成借用资质或挂靠的居间合同是有效的。

2016年5月16日，上诉人取得了案涉工程的土地使用权，之前不可能办了《建设工程规划许可证》同时，其他发包人均不县有发包人主体资格。

而本案居间行为促成的施工合同均发生在2014年之前。

本案涉及的施工合同有效的前提是发包人具备发包资格、依法招投标、没有借用资质或挂靠、建设工程规划许可证已办理，因此从逻辑上讲，现有法律框架下本案涉及的施工合同根本不具备有效的任何法律和事实依据。

同时，一审法院还认为(见判决书P8)“诉争三方和解协议亦约定任何一方不得以其与该协议其他方或任何第三方之间的其他协议或债权债务的无效、撤销、未履行或解除为由，拒绝履行该协议的约定内容，两被告不得因任何理由拒绝向原告履行支付前述款项，故聚隆公司上述辩解，本院不予采纳。

”是极其错误的，该条款违反了法律强制性规定，为无效条款。

一审法院上述“认为”，与2019年7月3日刘某某在全国法院民商事审判工作会议上的讲话提出的“要树立逻辑和价值相一致的思维”明显相悖。

该讲话中载明“民商事法官在坚持专业判断、逻辑推理的同时，一旦发现某一裁判尺度可能有违基本常识时，要反思是否在某一逻辑推理环节出了问题，从而主动校正，在逻辑和价值的互动中实现法律效果、社会效果和政治效果的有机统一。

”本案中出现了“居间促成的施工合同效力不是本案审理范围”即得出“居间促成的施工合同按有效处理”、“三方和解协议载明不得以‘无效’拒绝履行”即得出“三方和解协议按有效处理”、“华邦公司愿意承担居间费”即得出“陈某某代表华邦公司签订居间合同”等三个违背逻辑的错误结论。

具体关于一审时被上诉上提供的《建筑工程居间合同》以及《三方和解协议》，均未有华邦公司和陈某某的同时盖章、按捺手印，即华邦公司和陈某某没有对被上诉人曲某某的居间行为同时认可，故一审法院得出上述结论是错误的。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费20225元，由上诉人烟台市聚隆置业有限公司负担。

✎株洲市卓创房地产代理有限公司、张某某某等民事一审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，原告株洲市卓创房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：

1、依法解除三方签订的房屋买卖居间合同书ＮＯ：

ＤＫ202XXX，2、判决被告一次性赔偿原告因被告合同违约所造成的损失费3万元，3、依法判令被告承担就居间合同违约后给原告造成的连带服务费损失部分19980元，4、判决被告承担本案诉讼费。

原告接受第三人及被告的委托于2021年12月18日催成双方签订了《房屋买卖合同》，并在《房屋买卖合同》页面同一纸张下方三方签订了《株洲市卓创房地产代理有限公司居间合同》，合同约定卖方为宾某某、董某某，买方为张某某某，经纪方为株洲市卓创房地产代理有限公司，买卖双方经经纪方居间中介出售、购入位于株洲市荷塘区××路××号××栋××号的房屋，基于经纪方已提供之信息及服务，卖方同意支付经纪方人民币9672元作为居间服务费，买方亦同意支付经纪方人民币9672元作为居间服务费，居间费用于签署完本合同时即付清。

被告张某某某在本判决生效后十日内向原告株洲市卓创房地产代理有限公司支付居间服务费人民币9672元，本案受理费1050元，减半收取525元，由原告株洲市卓创房地产代理有限公司负担423元，被告张某某某负担102元。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第九百六十一条

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

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文章来源参考：政府头条-三方居间合同具有怎样的法律效应呢，居间合同三方协议

内容投稿：冯雯

内容审核：杜晓青律师