土地转让订金有效吗，土地卖买后原告要求退还订金 但被告坚决不退 被告会有什么法律责任

一、土地卖买后原告要求退还订金 但被告坚决不退 被告会有什么法律责任

被告在土地买卖后拒绝退还订金，其法律责任需根据具体情况及合同条款来确定。以下是对此问题的详细分析：

1）合同效力与定金性质

1. 合同效力：首先，需确认土地买卖合同的效力。若合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第二条中关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定而无效，则根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，被告因该合同取得的财产，包括订金，应当予以返还。

2. 定金性质：若合同有效，且订金作为定金性质，则需依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条和第五百八十七条处理。定金合同自实际交付定金时成立，且定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。若因被告原因未能履行合同，被告应双倍返还定金；若因原告原因未能履行合同，则原告无权请求返还定金。

2）合同无法订立的原因

1. 因一方原因：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，若因被告原因未能订立土地买卖合同，被告应按照法律关于定金的规定处理，即可能双倍返还定金。

2. 不可归责于双方的事由：若因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，被告应当将订金返还原告。

3）特殊情形下的处理

1. 重大误解或显失公平：若原告在签订合同时存在重大误解或合同显失公平，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条和第一百五十一条，原告有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同，并要求被告返还订金。

2. 不可抗力：若因不可抗力导致合同无法履行，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，双方均不承担违约责任，被告应返还订金。

二、土地出让金不交的后果

1）土地出让金不交的后果如下：

1、依合同承担违约责任

根据土地出让收支管理通知，对于未按时缴纳土地价款的单位和个人，要依法采取有效措施限期追缴

应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地

确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意

2、承担缔约过失责任，依法解除合同，收回土地。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严格按规定加收违约金。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动

有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。二、土地出让金的返还方式第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为11000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目100000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。法律依据《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》第五十五条　以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。

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三、买二手房交了土地出让金可以退回吗

不可以这样进行，集体土地是无法进行合法转让的，因此这种行为不受任何法律法规的保障。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎陈某某、李某某等合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，原告陈某某、李某某方向本院提出诉讼请求：

1.被告支付原告订金1万元；

2.本案诉讼费用由被告承担。

之后被告一直催促原告交订金，称也有别人在看这块地，如果原告不支付订金就租给别人了，同时被告向原告承诺证件都齐全，手续没问题，如山头有纠纷和手续有问题等原因包退订金，只是先转个意向金。

案件受理费100元（原告陈某某、李某某方已预缴），由被告黄某某负担，被告黄某某退还原告陈某某、李某某方定金10000元。

✎范某某超、邵某某土地承包经营权转让合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起土地承包经营权转让合同纠纷案件，范某某超向本院提出诉讼请求：

1．请求确认双方签订的《土地转承包定金协议》已解除，判决被告向原告双倍返还土地及地上物转承包款定金，即200000元；

2．请求判决被告以100000元为基数，以同期贷款市场报价利率为利率标准，支付自2021年9月27日至全部清偿完毕之日止期间的利息，暂计至起诉日为685元；

3．请求判决被告承担本案的案件受理费。

事实与理由：

被告拟向原告转承包位于农安县农安镇广兴店村和平岭村约9520平方米的集体用地及地上建筑物，双方于2021年9月27日签订了《土地转承包定金协议》，协议第3条约定：

“乙方（被告）收取定金后，应负责办理与村委会签订土地承包转让合同”。

被告邵某某于本判决生效后十日内返还原告范某某超交付的定金100000元，确认原告范某某超与被告邵某某于2021年9月27日签订的《土地转承包定金协议》已解除。

✎庄某某、庄文雄等建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权转让合同纠纷案件，庄某某、庄文雄、张某某上诉请求：

1.撤销原判第二项，改判庄某某、庄文雄、张某某无须返还张某某双倍定金差额350万元；

2.张某某负担诉讼费。

”综上所述，根据涉案土地的现实状况和相关法律规定，无论双方签订合同是否有效，庄某某、庄文雄、张某某都无需再支付350万元定金的赔偿金给张某某。

二审案件受理费34800元（上诉人庄某某、庄文雄、张某某已预交），由被上诉人张某某负担，一审案件受理费34800元、诉讼保全费5000（被上诉人张某某均已预交），由被上诉人张某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

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文章来源参考：政府头条-土地转让订金有效吗合法吗，土地转让定金协议书

内容投稿：汪涛

内容审核：吴亮律师