国有出让土地拆迁怎么赔偿，拆迁时划拨土地和国有出让土地有差别吗

国有出让土地拆迁怎么赔偿，拆迁时划拨土地和国有出让土地有差别吗

一、拆迁时划拨土地和国有出让土地有差别吗

拆迁时划拨土地和国有出让土地确实存在差别，主要体现在土地使用权、补偿标准以及土地的使用和转让条件上。

1）土地使用权及补偿标准

1. 划拨土地：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，划拨土地通常用于国家机关、军事、城市基础设施、公益事业以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。划拨土地的使用权仍属于国家，拆迁补偿中不包含土地使用权出让金，仅补偿土地上建筑物或种植物的财产价值，以及搬迁补助费、安置补助费等。

2. 出让土地：出让土地的使用权属于原受让人。拆迁补偿中不仅包含土地上建筑物或种植物的财产价值，还包含土地使用权出让金、搬迁补助费、安置补助费等。出让土地的使用者需支付土地出让金，具有固定的土地使用年限，期间土地可以自由买卖。

2）土地的使用和转让条件

1. 划拨土地：划拨土地的使用者一般支付很少或不支付土地出让金，没有固定的使用年限，转让前需经过有关部门批准。当划拨土地要改变用途或经营性质时，需要补交出让金。

2. 出让土地：出让土地的使用者需支付土地出让金，具有明确的土地使用年限，如普通住宅用地最高为70年，商业用地为40年，综合用地为50年等。使用期限届满后，国家可无偿收回土地使用权。出让土地的转让没有像划拨土地那样的限制。

3）总结

拆迁时，划拨土地和国有出让土地的差别主要体现在补偿标准、土地使用权以及土地的使用和转让条件上。划拨土地的补偿标准相对较低，土地使用权属于国家，使用和转让条件较为严格；而出让土地的补偿标准较高，土地使用权属于原受让人，使用和转让条件相对宽松。

拆迁时划拨土地和国有出让土地在多个方面存在显著差异，这些差异直接影响了土地使用者的权益和拆迁补偿的标准。

二、划拨交了土地出让金就变成出让了吗

1）划拨交了土地出让金就变成出让了吗

需要的，拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。

《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》中规定从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：

从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（不低于15%）

2）划拨土地出让金标准如何计算

各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：

协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。如果是第一次交易,则收取划拨土地出让金,评估价*1%如果是第二次或以上的,除有特殊政策,则收划拨土地增值金,土地级别系数*建筑面积。《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》第二条新增建设用地土地有偿使用费（以下简称土地有偿使用费）是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。第三条土地有偿使用费30％上缴中央财政，70％上缴地方财政。县、市人民政府依法取得新增建设用地后，应依法向用地者供应土地。第四条土地有偿使用费缴纳标准由国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合发布，并定期调整公布，具体缴纳标准见附件一。第五条按照农用地转用、征用土地等新增建设用地的申批程序，土地有偿使用费由取得新增建设用地的县、市人民政府按本办法规定标准缴纳。缴纳程序为：

1）国务院或省级人民政府土地行政主管部门依据批准的土地利用总体规划和用地计划对申报用地的县、市人民政府拟订的农用地转用方案、补充耕地方案，征用土地方案和供地方案进行审查，对符合规定的，下达《新增建设用地有偿使用费缴款通知书》（以下简称《通知书》）。二、申报用地的县、市人民政府根据《通知书》核定的缴款额和缴款时间，填制“一般缴款书”，将土地有偿使用费按规定比例就地缴入中央金库和省级金库。三、国务院或省级土地行政主管部门根据加盖银行收讫章的“一般缴款书”办理新增建设用地手续。未按规定缴纳土地有偿使用费的，不予办理新增建设用地手续。

3）划拨土地出让金标准怎么计算

划拨土地出让金标准的计算：

1、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎新乐市包装厂、新乐市自然资源和规划局行政撤销一审行政判决书

本案为一起行政撤销案件，原告新乐市包装厂向本院提出诉讼请求：

依法撤销新乐市人民政府冀新国用（2000）第0879号土地使用权证，对该土地作出出让土地使用证。

诉讼费用被告负担。

事实与理由：

原告于1999年以拍卖的方式取得了新乐市林产品经销公司破产企业的2.49亩土地使用权，依据新乐市国有资产管理委员会文件规定，对破产企业免征出让金，新乐市人民政府应该为原告办理出让性质的土地使用证，而新乐市人民政府为原告颁发的冀新国用（2000）第0879号土地使用证是“划拨”性质，不符合法律规定，经协商无果，因此请求人民法院依法撤销该证，重新为原告颁发“出让”土地使用权证。

撤销被告新乐市自然资源和规划局为原告新乐市包装厂颁发的冀新国用（2000）第0879号国有土地使用权证，案件受理费50元，由被告新乐市自然资源和规划局负担。

✎天津市滨海教育矫治所与天津市华业市政工程有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

本案为一起确认合同无效纠纷案件，原告向本院提出诉讼请求：

1.确认原告与被告签订的《土地合作协议》及补充协议无效；

2.判令被告腾空其租赁使用的位于天津市滨海新区大港建新劳教所东南侧地段撂荒土地10亩及地上建筑物、构筑物，搬离用地区域内的所有生产生活设备设施，退还土地。

土地四至为东至合兴集团用地以西、西至科进公司用地以东、南至女子戒毒所用地以北、北至天津通洋农业科技有限公司用地以南；

建筑物包括编号836-1至836-8，编号1至5。

（土地四至以图示为准，建筑物编号以测绘图标注为准）；

3.判令被告按照每日219.18元标准支付2020年1月1日起至实际腾退之日止的土地占用费（截至2020年1月31日为6794.58元）；

4.诉讼费由被告承担。

事实与理由：

2010年1月5日，原告与被告签订《土地合作协议》，约定被告使用原告所属土地，期限至2029年12月31日，土地使用费8万元/年。

被告天津市华业市政工程有限公司于本判决生效之日立即腾空其租赁、使用的位于东至合兴集团用地以西、西至科进公司用地以东、南至女子戒毒所用地以北、北至天津通洋农业科技有限公司用地以南土地范围内10亩土地上（土地四至以图示为准）的地上物：

包括生产生活设备设施等，并将土地交还原告天津市滨海教育矫治所（天津市滨海强制隔离戒毒所），确认原告天津市滨海教育矫治所（天津市滨海强制隔离戒毒所）与被告天津市华业市政工程有限公司签订的《土地合作协议》、《土地合作协议变更（一）》及《补充协议（二）》无效。

✎滨州市弘安置业有限公司、滨州市滨城区市西街道办事处高某某居民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

本案为一起合资、合作开发房地产合同纠纷案件，上诉理由：

一审法院在计算商业街西侧别墅区占用的18.19亩土地补偿款时适用18.5万元一亩的标准是错误的，该部分土地应当按照2009年3月10日签订的《关于联合开发高某某旧村改造项目的合同书》约定的9万元一亩标准计算。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费15066元，由上诉人滨州市弘安置业有限公司负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国土地管理法:第五十四条

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。

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文章来源参考：政府头条-国有出让土地拆迁怎么赔偿的，国有出让土地补偿标准是多少

内容投稿：毛安

内容审核：刘银律师