房屋买卖合同如何变更与解除，房屋买卖合同签了后要解除合同怎么操作

房屋买卖合同如何变更与解除，房屋买卖合同签了后要解除合同怎么操作

一、房屋买卖合同签了后要解除合同怎么操作

房屋买卖合同签订后，若需解除合同，可通过协商解除、约定解除或法定解除三种方式实现。具体操作如下：

1）协商解除

1. 定义与依据

根据《中华人民共和国民法典》第五条，民事主体从事民事活动应遵循自愿原则。买卖双方可通过协商一致，签订解除协议的方式解除房屋买卖合同。

2. 操作流程

▷ 达成一致意见：双方就解除合同的相关事宜（如退款、违约金、定金处理等）进行协商，并达成一致。

▷ 签订书面协议：明确约定解除合同的条款，包括解除原因、责任承担及后续处理事宜（如定金退还、费用结算等）。确保协议内容清晰无歧义，双方签字确认后各自保存一份原件。

▷ 履行附随义务：按协议约定完成房屋交接、款项清算等事项，避免遗留纠纷。

2）约定解除

1. 定义

若房屋买卖合同中已约定了解除合同的条件，当这些条件成就时，解除权人可依照约定解除合同。

2. 操作流程

▷ 检查合同条款：确认合同中是否约定了解除条件，如开发商逾期交房、房屋质量问题等。

▷ 通知对方：解除权人以书面形式通知对方解除合同，并保留好相关通知凭证。

▷ 合同解除：合同自通知到达对方时解除。

3）法定解除

1. 法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，存在以下情形之一时，当事人可以解除合同：

▷ 因不可抗力致使不能实现合同目的

▷ 解释：不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为等。

▷ 操作流程：受影响方及时通知对方并提供证明；双方协商处理退款等事宜。因不可抗力解除合同的，双方一般不承担违约责任，但应公平分担损失。

▷ 一方明确表示或行为表明不履行主要债务

▷ 示例：卖方明确告知不再出售房屋或将房屋另行出售。

▷ 操作流程：买方书面通知卖方解除合同，并要求承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十八条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

▷ 迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

▷ 示例：卖方迟延交付房屋。

▷ 操作流程：买方先发出书面催告函；卖方未在期限内履行时，买方再发出解除通知并要求赔偿。

▷ 其他违约行为致使不能实现合同目的

▷ 示例：房屋存在严重质量问题影响使用。

▷ 操作流程：买方收集证据，通知卖方解除合同，并要求赔偿。

▷ 法律规定的其他情形

▷ 解释：涵盖其他法律规定的可解除合同情形。

▷ 操作流程：依据具体法律规定，按程序行使解除权并要求对方承担责任。

2. 关键步骤

▷ 收集证据：通过书面通知、沟通记录、现场照片等材料固定违约事实。

▷ 发送解除通知：以书面形式明确告知对方解除合同，并说明理由及法律依据。

▷ 法律救济准备：若对方异议，可通过诉讼或仲裁确认解除效力，同时主张违约责任。

二、怎么解除房屋买卖合同

法律分析：

可以解除房屋买卖合同的情况：

1、当事人协商一致，就可以解除房屋买卖合同

2、约定的解除条件成立时，就可以解除房屋买卖合同

3、因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除房屋买卖合同

4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务

5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的

（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

三、房屋买卖合同如何变更与解除

房屋买卖合同的变更与解除分法定和约定两类情况。

变更要达成新合意明确内容。

解除后未履行的终止，已履行的可恢复原状或补救并索赔。

变更或解除要遵循诚信原则，否则担责。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎永泰开成房地产开发有限公司、周某某商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，原告永泰开成房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：

1.解除原、被告双方签订的合同编号为20140270011的《商品房买卖合同》；

2.被告协助原告办理合同编号为20140270011的《商品房买卖合同》备案的注销手续;3.被告协助原告办理坐落于永泰县××镇××村××号××期××号楼××单元房屋（预告登记权证号：

樟房预ＹＲ字第1××4号）的注销手续;4.被告向原告支付违约金108000元（按合同约定总房价款1080000元的10%计算）；

5.被告承担原告因本案支出的律师费15000元;以上款项共计123000元;6.被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。

因此依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，因被告经催告后在合理期限内仍未履行主要付款义务，原告于2020年11月13日向被告寄送了《永泰县梧桐镇汤埕村温泉开发建设项目X期X号楼X复式单元项下解除合同通知函》。

被告周某某生于本判决生效之日起十日内协助原告永泰开成房地产开发有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记（预告登记权证号：

樟房预ＹＲ字第1××4号）的注销手续，被告周某某生于本判决生效之日起十日内支付原告永泰开成房地产开发有限公司违约金108000元。

✎徐某某、伊某某房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，伊某某向本院提出诉讼请求：

1.解除伊某某与徐某某忠于2001年1月22日签订的《转让合同》；

2.伊某某将转让款合计20万元返还给徐某某忠（本案房屋使用权转让总价款计289262元）；

3.徐某某忠将伊某某转让给徐某某忠占有、使用的坐落于邵武市小东门29号昭阳派出所综合楼一层第1-2轴及二层1-9轴店面和房屋（底层为店面，二楼为商业用房）腾空返还给伊某某。

伊某某认为伊某某与徐某某忠双方签订的《转让合同》由于新建该房屋实际产权人邵武市公安局无法办理登记该房屋不动产产权证，对此伊某某也无法办理该房屋不动产产权登记或者过户变更登记在徐某某忠名下，为此根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项、第四项规定：

“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

本诉案件受理费5639元，由原告伊某某负担，反诉原告徐某某忠与反诉被告伊某某于2001年1月22日签订的《转让合同》有效。

✎徐某某、罗某某等买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起买卖合同纠纷案件，原告徐某某向本院提出诉讼请求：

请求判令原告与被告、第三人广州市荔湾区润文峰地产咨询服务部签订的《房屋买卖中介合同（三方合同）》解除；

请求判令原告与第三人姜某某签订的《房屋买卖合同》（一次性或按揭方式交易）解除；

请求判令被告及第三人姜某某配合原告办理解除《房屋买卖合同》（一次性或按揭方式交易）网签登记备案手续；

请求判令被告向原告支付违约金173200元（计算方式：

866000元*20%=173200元）；

请求判令被告承担全部诉讼费用。

原告当庭明确其要求解除的网签合同为原告与姜某某签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：

穗存量房合字××号）。

被告收到函件后仍未提供用于办理抵押贷款和产权过户的人员信息，以及仍未支付购房款，存在根本违约，根据《民法典》第五百六十三条第三款规定，原告有权解除与被告签订的《房屋买卖中介（三方合同）》。

自本判决发生法律效力之日起五日内，第三人姜某某配合原告徐某某办理解除《广州市存量房买卖合同》（合同编号：

穗存量房合字××号）的网签登记备案手续，确认原告徐某某与第三人姜某某签订的《房屋买卖合同》（一次性或按揭方式交易）、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：

穗存量房合字××号）于2021年4月7日解除。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

※中华人民共和国民法典:第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

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文章来源参考：政府头条-房屋买卖合同变更的流程，房屋买卖合同怎样解除

内容投稿：唐涵芮

内容审核：王钏屹律师