出租人哪些情况下能解除合同，拍小租的强制解约条款有哪些

出租人哪些情况下能解除合同，拍小租的强制解约条款有哪些

一、拍小租的强制解约条款有哪些

拍小租的强制解约条款，若指的是租赁合同中出租人有权解除合同的情形，那么根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，这些情形主要包括以下几类：

1）因承租人的违约行为导致合同解除

1. 承租人未按照约定支付租金

▷ 依据《民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人有权解除合同。

2. 承租人擅自转租

▷ 根据《民法典》第七百一十六条第二款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3. 承租人未按约定方法或租赁物的性质使用租赁物

▷ 按照《民法典》第七百一十一条，若承租人未按照约定的方法或使用租赁物的性质导致租赁物受损，出租人有权解除合同，并可以请求赔偿损失。

4. 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建

▷ 依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。若承租人拒不恢复原状，出租人有权解除合同。

2）因不可归责于双方的事由导致合同解除

1. 租赁物部分或全部毁损、灭失

▷ 根据《民法典》第七百二十九条，若因不可归责于承租人的事由导致租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。在此情况下，出租人基于合同目的无法实现，也可能同意或主动解除合同。

2. 租赁房屋被依法查封或权属有争议

▷ 若租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封、权属有争议，导致租赁房屋无法使用，出租人也有权解除合同。这一情形虽未直接在《民法典》中提及，但依据合同法的基本原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人在此类情况下享有解除权。

3）不定期租赁中出租人的解除权

▷ 根据《民法典》第七百三十条，对于不定期租赁，即租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

4）其他约定情形

▷ 租赁合同中可能会约定其他特定的解除条件。若承租人违反合同中的其他重要条款，或出现某些特定事件，出租人也有权依据合同约定解除合同。

拍小租的强制解约条款应严格遵循《民法典》及相关司法解释的规定，确保条款的合法性与合理性。同时，出租人在行使解除权时，应遵守相应的程序规定，并在合同解除后妥善处理后续事宜，如退还押金、赔偿损失等，以确保双方权益的平衡和保护。

二、出租人提前解除合同的情况有哪些?

一般情况下房屋的承租人有下列行为之一的，房屋的出租人可提前提出解除房屋租赁合同关系。

1、承租人没有经过出租人同意擅自将承租的房屋转租、转让或转借的;

2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的;

3、承租人没有按照合同约定的期限缴纳房租超过约定期限的;

4、承租人违反合同的约定擅自改变房屋用途的;

5、承租人严重损坏了房屋或者其它辅助设备并且拒不维修、拒不赔偿的;

6、出租人因为不可预见的一些原因，确实需要收回房屋自己居住的，或者出租的房屋发生了重大的损坏，有倾倒危险急需进行改建，并经有关房管部门确认的。

在此情形下如果出租人解除合同，应当适当赔偿承租人因为迁出房屋而遭受的经济损失，如果承租人一时又找不到合适的房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强制要求承租人马上腾房搬家。如果是属于改建情形的，改建后房屋仍要出租的，原承租人对房屋具有优先的承租权。

1）出租人在房屋租赁期限内享有的权利

1、按照合同的规定收取房租。

2、有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。

3、可以决定是否允许承租人将房屋转租。

4、因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。

5、承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿。承租人违反规定的行为有：

（1）未经出租人同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转借或是与他人调换使用

（2）擅自拆、改房屋结构或改变用途（拆改房屋结构有可能造成房屋危险，改变用途则是违约行为）

（3）拖欠房租累计6个月以上

（4）利用房屋进行违法活动

（5）故意损坏承租的房屋

（6）法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为。

此外，如果出租的是公有住宅，而承租人没有的理由，将房屋空关达6个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。

2）租房合同纠纷违约责任

1、出租人的违约责任:

(1)未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的，应当支付违约金;给承租人造成损失的，还应负责赔偿。

(2)交付的房屋及其附属设施不符合合同要求，或未按合同规定对房屋进行维修养护，危及承租人正常、安全使用的，应负责修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的，还应负责赔偿。

(3)出卖、转租房屋时，未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的，应负责赔偿损失。

2、承租人的违约责任:

(1)未按约定支付租金的，除补交租金外，还应偿付违约金。拖欠租金达到一定期限(私房租赁为6个月)的，出租人得解除合同。

(2)对出租房屋使用不当，造成房屋及其附属设施不合理损害的，应负责恢复原状或者赔偿损失。

(3)擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的，出租人有权解除合同，并得请求支付违约金。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎文晓某某、杨某某等二审民事判决书

本案为一起土地租赁合同纠纷案件，文某某上诉请求：

支持文某某诉讼请求第一项，即判决解除文某某与杨某某、王灿、谭某某签订的《土地承包经营权流转合同》；

支持文某某诉讼请求第二项，即判决杨某某、王灿、谭某某于合同解除之日起30日内拆除承包土地全部项目设施，恢复承包土地并腾还文某某；

改判一审判决第二项，即将违约金186136.72元改判为310227.86元；

一审、二审诉讼费用由杨某某、王灿、谭某某承担。

事实和理由：

一审判决法律适用正确，但在部分法律的适用上存在理解错误，一审判决对部分案件事实认定也存在错误，具体表现如下：

一审判决存在两处法律适用理解错误。

(一）对合同解除权除斥期间的理解错误。

《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：

“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

”一审认为合同在符合法定或约定解除条件成就时并不产生当然解除的效力，只有通过行使解除权时合同才能被解除。

至此，一审对该法律条文的理解没有错误，但一审以“文某某于2022年12月5日才以诉讼的方式主张解除合同，已超过行使解除权的除斥期间，其享有的解除权消灭。

”存在理解错误，导致文某某的合同解除权消灭。

一年的合同解除权属于除斥期间，除斥期间不发生时效中止、中断事由。

但一审忽略了杨某某、王灿、谭某某违约行为的持续性，即杨某某、王灿、谭某某自第一次违约，违约行为符合法定或约定解除条件时起至文某某起诉时止，杨某某、王灿、谭某某的违约行为持续发生，因此，文某某的合同解除权持续存在，没有超过除斥期间。

比如，中间10年土地租金2277920元，杨某某、王灿、谭某某应于2017年11月30日之前支付完毕，但杨某某、王灿、谭某某未履行，杨某某、王灿、谭某某迟延支付超过30天，文某某享有合同解除权，即文某某于2017年12月30日开始享有合同解除权，除斥期间一年，文某某的合同解除权于2018年12月29日消灭。

文某某的合同解除权除斥期间经过，合同没有被解除，合同一直延续，2018年12月29日以后，杨某某、王灿、谭某某对文某某租金付款义务一直持续存在，付款义务从未中止，且杨某某、王灿、谭某某一直未予支付，合同约定的解除权再次成就，文某某再次取得合同解除权，以此类推，因杨某某、王灿、谭某某中间10年的土地租金至今未支付完毕，文某某一直享有合同解除权，除斥期间并未经过。

故此，一审认定文某某的合同解除权消灭，属于法律理解错误，忽略了杨某某、王灿、谭某某违约行为的持续性，片面的认为一年的除斥期间经过，解除权消灭。

文某某的解除权具有持续性，除斥期间一直没有经过，解除权并没有消灭，文某某诉请第第二项应被依法支持。

(二）对合同解除权条件成就的认定错误。

一审认为“杨某某、王灿、谭某某已对案涉土地进行了投资开发，并经营管理多年，解除合同将对其造成较大损失，故不能解除合同。

”对解除权的认定存在逻辑错误。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第第二款规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；

已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

”，对合同解除后的履行及损失承担作出明确规定，造成损失是解除权行使的结果，并非是是否享有解除权的条件或原因。

损失应按违约责任承担处理，不应成为解除权是否成就的认定因素。

即一审不能因为解除合同将造成杨某某、王灿、谭某某损失，从而否定解除权成就。

一审正确理解解除权分为两类三种，即协商解除、约定解除和法定解除，一审也认定文某某同时符合约定解除和法定解除，也就是说文某某享有合同解除权，但是，紧接着一审认为文某某解除合同将对杨某某、王灿、谭某某造成较大损失，从而否定文某某的合同解除权。

因此，一审对解除权的认定存在逻辑错误，造成损失是解除权行使以后的必然结果，并不能成为否定解除权的理由或条件。

一审判决部分案件事实认定错误。

一审中文某某提出杨某某、王灿、谭某某承担违约损害赔偿310227.86元，一审认定文某某对违约损失有过错，故驳回文某某部分赔偿金额。

一审判决认定的事实是：

“文某某直到2020年3月9日才提供了52.58亩土地的承包合同给杨某某、王灿、谭某某，其迟延履行提供合同以及提供的合同面积不符合合同约定的行为亦构成违约，应减轻杨某某、王灿、谭某某应承担的违约责任。

”一审上述事实认定错误，2020年3月9日提供的52.58亩土地承包合同并非为文某某的合同义务，即文某某对违约损失不存在过错，文某某也未曾发生违约行为。

2012年3月1日，文某某与江边乡大树村委会丙大浪村共73户农户各签订《山地承包合同》，共承包荒山400余亩，承包期限60年，2012年3月1日至2072年3月1日。

文某某承包了荒山以后，投入大量资金进行改造，将荒山改造为良田，并修通了水、路、电。

2013年5月20日，文某某将改造好的良田转包给杨某某、王灿、谭某某，杨某某作代表与文某某签署了《土地承包经营权流转合同》，承包面积163.78亩，承包期限30年，从2013年5月20日起至2043年5月19日止。

文某某与杨某某、王灿、谭某某签订的《土地承包经营权流转合同》第二条第一款第五项约定：

“乙方按合同租期向甲方交纳土地承包金时，甲方必须向乙方提供一份与农户签订的承包合同”文某某与杨某某签订合同时，即携带着73份与农户签订的《山地承包合同》，并将杨某某、王灿、谭某某承包的163.78亩土地涉及的《山地承包合同》全部提供给杨某某，杨某某确认以后，与杨某某签署了《土地承包经营权流转合同》，并当天支付了第一次5年的土地租金885790元，杨某某提交的第一项证据“收据”可以证明，文某某已全面完成了合同义务，即交付租金土地，提供与农户签署的《山地承包合同》。

一审认定的2020年3月9日文某某提供的52.58亩土地承包合同并非为文某某的合同义务，反而一审以此为由认定文某某存在违约，判决驳回了文某某部分损失赔偿主张的请求，一审事实认定错误。

为什么会存在文某某与农户另行签订的52.58亩土地承包合同，具体原因如下：

2012年3月1日，文某某与73户农户签署《山地承包合同》，承包面积共计400余亩。

根据当时73户村民介绍，所承包的400余亩山地均属于丙大浪村集体林地，享有70年的村集体林地产权，村集体将400余亩林地分包到各家各户，现各农户又将各自林地承包给文某某，介于70年的产权，文某某一次性与73户农户签署了60年承包期的《山地承包合同》。

文某某与农户签署《山地承包合同》后，在逐年经营耕种过程中，发现400余亩土地存在部分承包土地，产权也只有30年，承包土地的有效期截止2029年1月，并非为农户所介绍的全部为70年产权村集体林地。

文某某出于对付款年限的风险把控（因为租赁期60年，但部分土地的产权有限期截止2029年），通知73户农户另行签订承包合同，截止2015年5月，文某某与30户农户重新签署承包合同，合同标题改为“元谋县江边乡大树村委会丙大浪村土地承包经营权流转合同”，文某某授权从某某签署，重新签署的面积共计52.58亩，后面重新签署的承包合同与2012年3月1日签署的《山地承包合同》内容基本一致，承包期限也一致，后一份签署的《元谋县江边乡大树村委会丙大浪村土地承包经营权流转合同》仅对租金付款条件和年限进行调整。

一审错误的将文某某提供合同义务的对象认定为后面签署的52.58亩土地的租赁合同，即《元谋县江边乡大树村委会丙大浪村土地承包经营权流转合同》，一审的认定有违案件事实。

文某某与杨某某、王灿、谭某某约定提供的合同是一开始文某某与73户农户签署的承包合同，即2012年3月1日签订的《山地承包合同》，文某某在与杨某某签订合同时已提供，而且杨某某确认以后才支付的第一笔租金。

另外，不管是第一次签订的《山地承包合同》，还是后面签订的《元谋县江边乡大树村委会丙大浪村土地承包经营权流转合同》，合同主题均为文某某和农户，与杨某某、王灿、谭某某不具有直接利害关系，仅是文某某与农户对租金付款年限的另行约定。

再者，参杂有承包地的部分土地，有效期仅截止于2029年，也完全不影响文某某与杨某某中间10年土地租赁的履行，因为中间10年的履行期是2018年5月20日至2028年5月20日，包含在承包地的有限期内。

综上，一审法院案件事实认定错误，错误将文某某后面签订的《元谋县江边乡大树村委会丙大浪村土地承包经营权流转合同》认定为提供合同的义务，进而认定文某某也存在违约，承担了40%的损害责任，有违案件事实。

本案中，文某某并不存在违约行为，也不存在过错，文某某合同解除权的除斥期间也并未经过，解除权持续存在，故请求依法改判，支持文某某的上诉请求。

杨某某、王灿、谭某某上诉请求：

撤销元谋县人民法院作出的（2022）云2328民初1674号民事判决，改判驳回文某某的全部诉讼请求；

二审案件受理费由文某某承担。

(三）从元谋县人民法院（2022）云2328民初807号民事判决、（2022）云2328民初1674号民事判决和楚雄中院（2023）云23民终224号民事判决可以看出，文某某与村民2017年就因未交租金发生纠纷，一直到2023年3月10日楚雄中院终审判决双方的纠纷才定下结论，双方的合同继续履行，而杨某某、王灿、谭某某一直就在丙大浪基地上，与村民较熟悉，知道文某某与村民因该片出租的土地存在纠纷，故杨某某、王灿、谭某某一直知道文某某与村民的纠纷没有了结，所以在支付第二次租金时杨某某、王灿、谭某某要求文某某提供其与村民签订的合同，但文某某一直没能提供，根据上述三份判决可以看出，文某某应当支付给村民的租金是2017年3月，而杨某某、王灿、谭某某应当支付给文某某的租金是2018年，故在文某某没有将租金支付给村民，与村民就合同是解除还是继续履行存在争议的情况下，叫杨某某、王灿、谭某某将200多万元无条件的交给文某某，如最终文某某与村民的合同被解除，则杨某某、王灿、谭某某的租金、投入的损失由谁来提供保证，故文某某在楚雄中院没有判决前其自己是否还能够继续出租该土地都没有确定的情况下，叫杨某某、王灿、谭某某向其交纳租金有违诚实信用原则，构成欺诈，杨某某、王灿、谭某某向其支付承包金时要求文某某按合同提供其与村民签订的合同符合合同约定和法律规定，是正确行使同时履行抗辩权的权利。

杨某某、王灿、谭某某交纳的二审案件受理费5702元由其负担（已交），驳回上诉，维持原判。

✎中国石化销售股份有限公司山东滨州石油分公司、王某某租赁合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起租赁合同纠纷案件，滨州石油公司上诉请求:1.请求贵院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；

2.本案二审案件受理费由被上诉人承担。

如合同约定了单方解除权，行使单方解除权不会承担违约责任，但一审判决为了论述和支持这一观点，在认定被上诉人王某某享有单方解除权后，又分别将适用于违约方特殊条件下可单方解除合同并承担违约责任的《民法典》第五百八十条和《九民纪要》第四十八条套用过来，其实这三个法条和处理意见，分属两种不同的解除情形而不应混用。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元，由上诉人中国石化销售股份有限公司山东滨州石油分公司负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

※中华人民共和国民法典:第七百一十一条

承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

※中华人民共和国民法典:第五百六十四条

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

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文章来源参考：政府头条-出租人哪些情况下能解除合同呢，出租方解除租赁合同条件

内容投稿：韦晨佳

内容审核：郭媛媛律师