二手房租赁合同有效无效怎样判，房屋租赁合同无效判例

二手房租赁合同有效无效怎样判，房屋租赁合同无效判例

一、房屋租赁合同无效判例

房屋租赁合同无效的判例主要涉及因房屋本身问题、租赁主体问题、合同内容违法或违背公序良俗以及其他导致合同无效的情形。以下是对这些情形的详细分析：

1）因房屋本身问题导致合同无效

1. 未取得建设工程规划许可证或未按其规定建设的房屋：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，若出租的房屋未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设，则租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得许可证或经主管部门批准建设的，合同可认定有效。例如，某房屋未取得建设工程规划许可证即被出租，承租人入住后发现该问题并诉至法院，若在一审法庭辩论终结前出租人仍未取得许可证，则合同无效。

2. 未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑：

依据上述司法解释第三条，未经批准或未按批准内容建设的临时建筑出租的，租赁合同无效。若一审法庭辩论终结前获得批准，合同效力可得到认可。租赁期限超过临时建筑使用期限的部分同样无效，除非经批准延长使用期限。例如，某临时建筑未经批准即被出租，且租赁期限超过了其使用期限，承租人诉至法院后，若出租人未在一审法庭辩论终结前获得批准或延长使用期限，则合同无效。

3. 法律法规禁止出租的房屋：

包括未依法取得所有权证、被法院或其他执行机关查封、权属有争议、属于违法建筑以及不符合安全标准的房屋等，这些房屋因存在法律瑕疵或安全隐患，不得出租，所签租赁合同无效。例如，某房屋因权属争议被法院查封，但出租人仍将其出租给承租人，承租人入住后发现该问题并诉至法院，则合同无效。

2）因租赁主体问题导致合同无效

1. 无民事行为能力人签订的合同：

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条，无民事行为能力人（如不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人）签订的房屋租赁合同无效。例如，某未成年人未经法定代理人同意即签订房屋租赁合同，其法定代理人诉至法院后，合同被认定无效。

2. 出租人无权处分房屋且未得权利人追认：

若出租人对房屋无处分权却擅自出租，且事后未得到房屋权利人的追认，则租赁合同无效。例如，甲未经乙同意将乙的房屋出租给丙，乙拒绝追认，则甲与丙的合同无效。

3）因合同内容违法或违背公序良俗导致合同无效

1. 违反法律、行政法规的强制性规定：

房屋租赁合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，则合同无效。例如，某房屋租赁合同约定承租人可用于从事非法活动，该约定违反了法律法规的强制性规定，合同无效。

2. 以合法形式掩盖非法目的：

当事人通过签订房屋租赁合同的合法形式来掩盖非法目的的，合同无效。例如，某房屋租赁合同名义上为居住使用，但实际上用于开设赌场，该合同因掩盖非法目的而无效。

3. 违背公序良俗：

若房屋租赁合同内容违背社会公共秩序和善良风俗，如将房屋用于开设迷信活动场所等，合同将被认定无效。例如，某房屋租赁合同约定将房屋用于开设算命馆，该约定违背了公序良俗，合同无效。

4. 违反租赁期限的强制性规定：

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。例如，某房屋租赁合同约定租赁期限为三十年，则超过二十年的部分无效。

二、房屋租赁合同如何认定为无效

法律分析：

房屋租赁合同有下列情形之一的应当认定为无效：

(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件，即主体不适格时，则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人，或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。

(2)内容不合法。主要包括一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。

(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋，根据相关规定，有以下情形的房屋不允许出租：

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

1、权属有争议的;

2、属于违法建筑的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、不符合安全标准的;

5、已抵押，未经抵押权人同意的;

6、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

7、出租房屋为名出租划拨土地使用权的;

8、有关法律、法规规定禁止出租的。

法律依据：

《民法典》第一百四十八条【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

三、二手房租赁合同怎样判断有效无效

判断二手房租赁合同是否有效，可从以下几方面入手：

双方应具备相应的民事行为能力，如成年人且无精神疾病等。

双方签订合同是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。

租赁的房屋应合法，未被限制出租等；

租赁期限应符合法律规定，一般不得超过20年等。

虽然未登记备案不影响合同效力，但登记备案后可对抗第三人。

若存在其中一项或多项不符合的情况，则合同可能无效或存在效力瑕疵，需根据具体情况判断。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎北京怡然尚品商贸有限公司与北京市陶然亭公园管理处确认合同无效纠纷一审民事判决书

本案为一起确认合同无效纠纷案件，商贸公司向本院提出诉讼请求：

请求法院判决确认原、被告于2015年6月15日签订的《房屋租赁合同》无效。

房屋租赁合同有效必须具备的条件是合同主体必须符合法律规定，出租人必须是房屋所有人或合法使用权人，本案被告不是房屋的所有权人或合法使用权人，其无权处分属于他人的财产，因此，该租赁合同系无效合同。

案件受理费9800元，减半收取计4900元，由北京市陶然亭公园管理处负担（于本判决生效后七日内交纳），确认北京怡然尚品商贸有限公司与北京市陶然亭公园管理处于二○一五年六月十五日签订的《房屋租赁合同》无效。

✎黄某某、于某某等保证合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起保证合同纠纷案件，原告黄某某向某某提出诉讼请求：

1.确认原、被告2010年11月17日签订的租赁合同无效并判令被告赔偿原告350000元；

2.被告承担本案诉讼费用。

事实和理由：

2010年11月17日，原、被告签订《租地合同》一份，被告明知出租给原告的工业用地是未经合法审批的，却对原告刻意隐瞒真相，拿出其与袁集村委会签订的租赁合同并保证其出租土地的合法性，承诺原告在租赁期限内建设施工不受外界干扰，若遇到干扰由被告负责协调处理，在建房过程中遇到政府拆迁干扰造成的损失由二被告全部承担。

确认原告黄某某与被告于某某、乔某某刚于2010年11月17日签订的租赁合同无效，案件受理费9850元，减半收取4925元，由原告黄某某负担。

✎洪某某与鲁某某、东莞市亿安建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

本案为一起房屋租赁合同纠纷案件，鲁某某向一审法院起诉请求：

1.确认双方签署的《店铺租赁合同》无效（合同标的为50000元）。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费1050元，由上诉人洪某某负担（已预交）。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第一百四十四条

无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

※中华人民共和国民法典:第一百四十六条

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

※中华人民共和国民法典:第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

※最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释:第二条

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

※最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释:第三条

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

※中华人民共和国民法典:第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

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文章来源参考：政府头条-二手房租赁合同有效无效怎样判定，二手房合同无效的12种情形

内容投稿：章艺诺

内容审核：王抗律师