买未过户二手房发现漏水咋处理，二手毛胚房未过户 签了合同 发现有大面积空鼓个漏水现象 能退房吗

买未过户二手房发现漏水咋处理，二手毛胚房未过户 签了合同 发现有大面积空鼓个漏水现象 能退房吗

一、二手毛胚房未过户 签了合同 发现有大面积空鼓个漏水现象 能退房吗

购买二手毛胚房未过户但签了合同，发现有大面积空鼓和漏水现象，能否退房需视具体情况而定。以下是对此问题的详细分析：

1）可以退房的情况

1. 房屋质量问题严重影响居住使用

▷ 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条（虽主要针对商品房，但类似原则同样适用于二手房），如果交付使用的房屋存在质量问题，且该质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同（即退房）和赔偿损失的，应予支持。

▷ 在本案例中，若大面积空鼓和漏水现象导致房屋无法正常居住使用，如墙面大面积脱落、漏水严重导致室内积水等，构成根本违约，买方有权要求退房。

2. 卖方故意隐瞒房屋瑕疵

▷ 如果卖方在出售房屋时故意隐瞒了房屋存在大面积空鼓和漏水等质量问题，导致购房者在不知情的情况下签订了购房合同，购房者可以要求撤销合同并退房。

▷ 这种情况下，卖方的行为构成欺诈，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，受欺诈方有权请求撤销合同，进而要求退房，并要求卖方返还购房款及赔偿损失。

3. 合同约定

▷ 如果购房合同中明确约定了出现特定程度的房屋质量问题（如大面积空鼓、严重漏水等）时购房者有权退房，那么在符合约定条件时，买方可以要求退房。

▷ 购房合同是双方意思表示一致的产物，具有法律约束力。只要合同中的约定不违反法律法规的强制性规定，双方就应依约履行。

2）难以退房的情况

1. 买方责任

▷ 如果大面积空鼓和漏水问题是由于买方在使用过程中的不当操作或改动导致的，责任应由买方自行承担，此时难以主张退房。

▷ 例如，买方在装修过程中破坏了房屋结构或防水层，导致出现空鼓和漏水现象，这种情况下买方无权要求退房。

2. 房屋质量问题不严重

▷ 如果大面积空鼓和漏水情况比较轻微，通过简单维修即可解决，且不影响房屋的正常居住使用功能，法院一般不太可能支持退房诉求。

▷ 在这种情况下，买方有权要求卖方承担维修责任或支付合理的维修费用，但难以主张退房。

3）处理流程与建议

1. 查看购房合同

▷ 首先应查看购房合同中是否有关于房屋质量及空鼓、漏水问题的相关约定，并按照合同约定处理。

▷ 合同是解决纠纷的重要依据，双方应严格遵守合同约定。

2. 判断空鼓、漏水原因及责任归属

▷ 根据空鼓、漏水情况判断责任方，可能是卖方、开发商、物业或买方自身。这一步骤对于后续的法律行动至关重要。

▷ 可以委托专业机构进行鉴定，以明确责任方和问题的严重程度。

3. 协商解决

▷ 在明确责任方后，双方应首先进行友好协商，寻求合理的解决方案（如维修、补偿、退房等）。

▷ 协商解决是快速、低成本解决纠纷的方式，双方应积极配合。

4. 收集证据

▷ 如果协商无果，买方应收集相关证据（如空鼓、漏水照片、视频、维修记录、与卖方的沟通记录等）以支持自己的主张。

▷ 证据是维护自身权益的重要武器，双方应妥善保管相关证据。

5. 法律途径

▷ 若协商不成，买方可以向法院提起诉讼，要求责任方承担相应责任。在诉讼过程中，买方应充分举证并阐述自己的诉求。

▷ 诉讼是解决纠纷的最后手段，双方应做好充分的准备。

二、房屋被漏水起诉麻烦吗

法律分析：

起诉不麻烦的，直接带着房屋漏水的证据提起诉讼即可。诉讼流程可以参考：

起诉：

向有管辖权的法院立案庭递交诉状。立案审查：

符合立案条件，通知当事人7日内交诉讼费，交费后予以立案

不符合立案条件，裁定不予受理，裁定驳回起诉。不服驳回起诉裁定，10日内向上级人民法院提出上诉。起诉受理后，法院5日内将起诉状副本送达对方当事人，对方当事人15日内进行答辩。排期开庭，提前3日通知当事人开庭时间、地点、承办人，公开审理的案件提前3日进行公告。开庭审理：

宣布开庭，核对当事人身份，宣布合议庭成员，告知当事人权利义务，询问是否申请回避。未达成调解协议，合议庭合议作出裁决(宣判)：

同意判决的，当事人自动履行裁判文书确定的义务或向我院告诉庭提出执行申请。不同意裁判的，裁定送达之日起10日内向上级人民法院提出上诉，判决送达之日起15日内向上级人民法院提出上诉。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

第二十一条 对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖

被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。

对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。

同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的，各该人民法院都有管辖权。

三、买未过户二手房发现漏水咋处理

购买未过户二手房发现漏水，可按以下方式处理。

首先查看购房合同，若合同有关于房屋质量及维修责任的约定，按约定执行。

若卖家故意隐瞒漏水问题，构成欺诈，买家有权要求其承担维修责任或赔偿维修费用。

之后与卖家协商，要求其维修，若卖家拒绝，买家自行维修后可通过保留维修发票等凭证向卖家追偿。

若协商不成，买家可向人民法院提起诉讼，请求法院判决卖家承担维修或赔偿责任。

在未解决漏水问题前，建议买家保留部分购房款，避免损失扩大。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎刘某某、邵某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，被告在庭审中对上述漏水的客观情况予以确认，但主张漏水原因一直未查明，可能系通风不畅造成的滴水现象，该情况原告在看房时已知情，且被告在交房前两周已经确认处理好，双方已经签署交房确认书，其对交付后的房屋的漏水情况可以协助配合处理，但不承担处理的义务。

被告邵某某于本判决生效之日起三日内向原告刘某某支付鉴定费4000元，案件受理费233.75元（原告已预交2199.5元），由原告负担208.75元，被告邵某某负担25元，并于本判决生效之日起三日内向原告迳行支付。

✎赵某某、长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，赵某某向本院提出诉讼请求：

1、要求赔偿住房漏水造成的损失壹万元（10，000元）；

2、案件受理费、邮寄费、鉴定费及相关费用由被告承担。

双方签订了商品房买卖合同并交付了购房款，原告2017年进行了装修入住，发现二楼塑钢门处严重漏水，原告多次提出报修被告不予理会一直延续到今年的10月，由于漏水一直没有得到妥善处理导致漏水的塑钢门侧墙体下10公分高度的墙体霉粉，墙体的壁纸严重损坏。

被告长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司给付赵某某更换踢脚线及壁纸的费用共计1500元，此款于判决生效之日起七日内一次性给付完毕，案件受理费25元（已减半收取），由被告长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司负担。

✎张某某与徐某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，张某某向本院提出诉讼请求：

1.判令二被告赔偿原告经济损失30000元（重新装修费15000元、租金损失8000元、误工损失7000元）；

2.诉讼费由二被告负担。

合同中被告承诺涉案房屋主体结构不存在漏水的情况，若该房屋主体结构内存在漏水情况，被告应当承担乙方全部维修费用及赔付乙方因此所受实际损失。

案件受理费550元，由张某某负担（已交纳），驳回原告张某某的诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第五百八十二条

履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

※中华人民共和国民法典:第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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文章来源参考：政府头条-买未过户二手房发现漏水咋处理呢，买二手房未过户发现质量问题可以退吗

内容投稿：葛毅

内容审核：马兆森律师