非产权人能否卖房，卖房可以自己卖吗

非产权人能否卖房，卖房可以自己卖吗

一、卖房可以自己卖吗

卖房可以自己卖，但具体能否交易以及交易的流程和注意事项会受到多种因素的影响，以下为你详细介绍：

1）可以自行买卖的情况及条件

在符合当地房地产政策规定的前提下，卖房者有权自行出售自己的房产。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。因此，房屋所有权人对自己的不动产依法享有处分的权利，有权决定将自己的房屋出售给他人。

2）不能自行买卖或受限制的情况

1. 未取得合法产权证书

如果房屋尚未办理完产权登记手续，没有取得合法的产权证书，那么从法律意义上讲，该房屋的产权归属还不明确，此时是不能进行买卖交易的。例如，购买了一套新建商品房，但由于开发商的原因，房屋还未完成竣工验收备案，导致无法办理房产证，这种情况下就不能将该房屋出售。

2. 存在抵押、查封等情况

当房屋被设定了抵押权，且未经抵押权人同意时，或者房屋因涉及债务纠纷等原因被法院查封，那么在解除抵押或查封之前，房屋也是不能随意买卖的。比如，为了贷款将自己名下的房屋抵押给了银行，在未还清银行贷款并办理解除抵押手续前，想出售该房屋就需要得到银行的同意。

3. 违反政策规定

某些地区可能会出台特定的房地产调控政策，对房屋的交易进行限制。例如，在一些热点城市，为了防止房地产市场过热，会实施限购政策，规定居民在一定期限内只能购买一套或多套住房，同时对出售自有住房也有一定的限制条件。

4. 共有房产未经共有人同意

对于夫妻共同财产或按份共有且未达约定份额的房屋，不能单方出售。

▷ 夫妻共同财产的房屋：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，一般属于夫妻共同财产。对于此类房屋，处分权应由夫妻双方共同行使。未经另一方同意，一方擅自出售房屋的行为属于无权处分，是不合法的。若第三方在不知情的情况下，以合理的价格购买了该房屋，并完成了产权过户登记手续，那么第三方可能基于善意取得制度取得房屋的所有权。此时，不知情的配偶一方不能要求购房者返还房屋，但可以向擅自处分房屋的另一方请求赔偿损失。

▷ 按份共有的房屋：按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。处分按份共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。例如，三人按份共有一套房屋，一人占50%的份额，另一人占30%的份额，第三人占20%的份额。如果前两人协商一致要出售该房屋，由于他们的份额合计达到了80%，超过了三分之二，那么他们可以决定出售该房屋；但如果只有份额占比为50%和20%的两人同意，其份额合计为70%，未达到三分之二，在没有其他约定的情况下，就不能出售该房屋。

3）自行买卖的流程

1. 准备阶段

▷ 核实产权：卖方需要确认自己对房屋拥有完全的处分权，查看房屋产权证书等相关文件，确保房屋不存在产权纠纷或其他限制交易的情况。

▷ 确定售价：可以通过咨询专业的房地产评估机构，了解市场行情，结合房屋的实际状况，合理确定房屋的售价。

▷ 选择中介（可选）：如果选择通过中介机构进行交易，要选择正规、有资质的中介公司，并与其签订委托代理合同。

2. 签订合同

买卖双方就房屋的价格、付款方式、交房时间等主要条款达成一致意见后，签订正式的房屋买卖合同。合同中应详细约定双方的权利和义务，以避免日后产生纠纷。

3. 办理过户手续

买卖双方携带相关证件和材料，到当地的不动产登记中心办理房屋产权过户手续。这包括缴纳相关的税费，如契税、个人所得税等。

4. 交接房屋

在完成产权过户手续后，卖方应按照合同约定的时间和方式，将房屋交付给买方，同时结清房屋内的水、电、气、物业等费用。

二、不是房屋产权人可以卖房吗

一般的讲，非产权人，包括承租人、代管人、无因管理人、未来的继承人、近亲属、代理人、上级组织等，能否出卖房屋，要看具体情况。如果非产权人没有产权人的书面授权，就不能出卖房屋。对于非产权人出卖房屋的行为，通常分为以下几种情况，区别对待：

1）非产权人作为合法代理人在卖房过程中有不当行为怎么办

非产权人得到产权人书面授权即成为合法代理人。如果其在卖房过程中，行使了产权人没有授予的某项权限，如，将未经批准出卖的房屋附属物卖出

行使产权人已经表示收回的某项权限

行使条件未成就的某项附延缓条件的权限

未经产权人同意，转托第三人代卖等等，这些都构成不当行为。只要产权人不予追认，就应当由该非产权人对法律后果承担责任。如果买方不知道该非产权人有上述不当行为，而买卖合法，手续完备，可以承认买卖的效力，由该非产权人赔偿因不当行为给原产权人造成的损失。如果非产权人是多人，除原产权人另有表示的，应承担连带责任。 二、非产权人无权代理，却完成了买卖手续怎么办 1、无其他违法情节，对产权人有利，能体现产权人意思的，一般产权人予以追认，即有效

如不追认，仍旧无效。 2、有其他违法行为，或者对产权人不利，不能体现产权人意思的，一般产权人不予追认，当然无效。如予追认，违法情节不影响部分有效的，可部分有效

如产权人发现过晚，虽然卖房行为是无效的，房屋已经由于各种原因不能退还的，该产权人应当赔偿损失。如系该非产权人与买方恶意串通的，买方应负连带责任。如原房屋系多余的出租房，产权人认为价格合理，对方又需要房屋自住的，可以补办合法手续，不收回房产，由该非产权人退赔价款。 三、产权人在委托非产权人卖房过程中有不当行为怎么办 虽然该非产权人合格，但产权人意思表示与真实意思不一致，或买卖合同内容违法、形式不合法，所导致无效的买卖关系与产权人的不当行为有关时，该非产权人的责任应当酌情减免。 1、非产权人受产权人全权委托的，如果产权人明知该非产权人缺乏卖房的知识，一般可以免除该非产权人的责任。但不知道该非产权人的无知或者轻信其保障，而该非产权人有重大过错、误解，未尽应有的责任的，应酌情负相应责任。 2、产权人授予非产权人的权限不明确的，该非产权人发现了对产权人不利的情况没有告知产权人即实施代理权的，应对导致的损失酌负责任

但告知后，产权人逾期未作答的，推定默认，免除该非产权人的责任。如果产权人以任何诱发该非产权人的过失或者误解，对该非产权人应免除责任。 总之，应当提倡卖房尽可能由产权人亲自进行，以适应卖房交易的复杂变化，防止非产权人极易出现的纠纷。

三、非产权人能否卖房

一般情况下，非产权人不能卖房。

房屋产权人对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其中处分权包括卖房等行为。

如果事后产权人追认或无处分权人取得了处分权，那么卖房行为有效；

若产权人不予追认，买房人不能取得房屋所有权，可能面临房屋无法过户等风险，且买房人支付的购房款可能无法追回。

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文章来源参考：政府头条-非产权人能否卖房子，非房屋产权人能出租房屋吗

内容投稿：毕婉子

内容审核：唐菲律师