预售房买卖合同纠纷要怎么处理，最高法院关于审理商品房买卖的若干意见

预售房买卖合同纠纷要怎么处理，最高法院关于审理商品房买卖的若干意见

一、最高法院关于审理商品房买卖的若干意见

最高人民法院对于审理商品房买卖合同纠纷案件，有着一系列详细的司法解释和规定，以下是对其核心内容的归纳：

1）合同效力与条款解释

1. 合同效力：商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，不影响合同效力，但合同另有约定的除外。

2. 预约与本约：认购书、订购书等预约合同签订后，若一方不履行订立本约的义务，对方可请求其承担预约合同的违约责任或解除预约合同并主张损害赔偿。

3. 格式条款：对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款与非格式条款不一致时，采用非格式条款。

2）合同履行与责任承担

1. 房屋交付标准：出卖人交付的房屋需符合合同约定及法定质量标准，包括经竣工验收合格并取得相关证明文件。

2. 违约金调整：违约金过高或过低的，当事人可请求法院调整，法院以实际损失为基础，综合考量公平原则和诚实信用原则进行裁决。

3. 一房数卖：已办理过户手续的买受人优先；均未办理的，先行支付价款或合法占有的买受人优先；均未满足前述条件的，合同在先的买受人优先。

3）特殊情形下的处理规则

1. 惩罚性赔偿：出卖人存在故意隐瞒无预售许可证明、已抵押或出卖给第三人等欺诈行为时，买受人可请求双倍返还购房款。

2. 情势变更：因政策调整等不可归责于双方的原因导致合同基础条件重大变化，继续履行显失公平的，当事人可协商变更或解除合同。

3. 消费者购房人优先权：在执行程序中，消费者购房人因生活需要购买唯一住房且已支付大部分价款的，其权利优先于工程价款优先受偿权和抵押权。

二、商品房预售合同纠纷审理要点

法律分析：

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

法律依据：

《中华人民共和国商品房买卖合同纠纷解释》 第二条 出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

三、商品买卖房预售合同纠纷如何处理

针对不同类型的房屋买卖纠纷，以下几种途径具有较高的可行性：

首先，若由于质量瑕疵引发的争议，且该质量问题严重妨碍到正常住房功能的使用，那么买方有权提出终止合同及索求相应的损害赔偿；

其次，倘若因标的物瑕疵引发争议，已完成交付且进行了产权登记的房产若尚有抵押事项未解，买方则可向开发商寻求担保或者要求退房；

对于已支付全部房款但尚未实际交房的情况，买方同样有权要求开发商提供担保；

最后，若既未支付全额房款亦未实际交房，买方在充分了解相关信息的前提下，可与开发商共同协商以寻求妥善解决方案。

处理民事纠纷，应当依照法律;

法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎熊某某、凯里市佳和盛世置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，熊某某上诉请求：

1.撤销一审判决；

2.依法判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房认购合同》，判令被上诉人退还上诉人已支付的购房款人民币13万元。

2.被上诉人销售给上诉人的铺面未报送房地产开发主管部门备案，未得到销售许可证，违反《商品房销售管理办法》第八条和《城市商品房预售管理办法》第六条规定。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费5310元，由上诉人熊某某负担。

✎郭某某、威海辰远置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，郭某某上诉请求：

1.撤销原判，判令返还郭某某房款26万元；

2.诉讼费用由辰远公司承担。

虽然对于该合同，郭某某不知道在什么情况下签订，该合同也没有给郭某某，但系郭某某本人所签，现将要求返还房款的法律基础更正为：

在涉案合同有效的情况下，依据合同第19条的约定，办理商品房预售合同登记备案是出卖人应尽的义务，是否登记备案不影响合同的效力，因出卖人原因导致不能完成合同备案的，买受人有权解除合同。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费5200元，由上诉人郭某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※城市商品房预售管理办法（2004修订本）:第十条

商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

※最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第六条

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

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文章来源参考：政府头条-预售房买卖合同纠纷要怎么处理呢，房屋预售合同陷阱

内容投稿：王涵然

内容审核：马兆森律师