土地入股需要评估房产吗，土地使用权入股最简单三个步骤

土地入股需要评估房产吗，土地使用权入股最简单三个步骤

一、土地使用权入股最简单三个步骤

土地使用权入股最简单的三个步骤可以概括为评估作价、签订入股协议以及办理过户登记。以下是详细解释：

1）评估作价

1. 根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。因此，首先需要对土地使用权进行评估作价，核实财产，确保评估价值不高估也不低估，以保证出资的公正性和合理性。

2）签订入股协议

1. 在确定了土地使用权的货币价值后，接下来需要与入股公司签订正式的入股协议。此协议应明确双方的权利与义务，包括土地使用权的出资方式、出资额、出资时间等关键条款。

2. 入股协议是双方合作的基础，也是后续办理过户登记的重要依据。因此，协议的签订必须严谨、合法，确保双方权益得到保障。

3）办理过户登记

1. 根据《中华人民共和国公司法》第二十八条，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。因此，在签订入股协议后，最后一步是将土地使用权过户登记于公司的名下。

2. 这一步需要前往不动产登记中心办理相关手续，确保土地使用权的合法转移，使公司成为该土地使用权的合法持有人。

土地使用权入股的三个关键步骤是评估作价、签订入股协议以及办理过户登记。这些步骤均基于《中华人民共和国公司法》的相关规定，确保了出资过程的合法性和规范性。

二、土地使用权出资入股有什么条件

1、土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资。在中国，土地是一种十分特殊的财产，土地的国家所有和集体所有是公有制的基础，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此，任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企业或公司对土地享有的权利是使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的时候，所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。

2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资，实质上就是使用权从出资者向公司的转让，而依据现行法律的规定，能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此，如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资，则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权，然后，才能进行有效的投资。

3、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权，而不能是划拨土地的使用权。在中国，国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权，前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得，后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资，是土地使用者营利性的投资行为，因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资，划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用，而不能用于对外投资。

4、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为，土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担，这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制，而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资，将使投资者或股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。因此，出资的土地不应背负权利的负担，而且，在出资之后，出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。土地使用权出资的履行方式如同一般财产出资的要求一样，交付亦为土地使用权出资的基本要求。土地的交付即为对土地的占有和控制的转移，只有公司实际的占有和控制土地并进而利用土地，土地使用权出资的实际价值才能得以实现。同时，土地使用权的出资不仅需要交付，而且还需采取法定的权利移转形式。土地，是典型的不动产，土地使用权是物权性质的财产权，土地使用权出资既是土地使用权转让的一种形式，按照物权变动的一般规则，应采取公示的方式，即办理土地使用权的过户登记，只有经过登记，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用权，出资人也才是完全履行了其出资的义务。交付和产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面，交付的价值在于对土地的利用，产权登记的价值则在于权属的认定和法律风险的防范。实践中，只实际交付土地而未办产权登记或只办理了产权登记而未实际交付土地的情况相当普遍，它们都属于出资义务的部分履行或未完全履行。未交付土地意味着出资人对公司财产的占有，损害着公司的财产利益。未办产权登记则意味着出资人对土地权利的保留、公司对土地的占有和利用缺少法律的效力以及随时有可被追索的风险。

三、用土地使用权入股算实缴吗

以土地使用权入股一般算实缴出资，但需满足一定条件。

当股东以土地使用权入股时，首先要对该土地使用权进行评估作价，核实财产，不得高估或低估作价。

其次，要依法办理其财产权的转移手续，将土地使用权过户到公司名下。

完成评估作价和产权转移后，就可认定股东已完成实缴出资义务。

不过，若未对土地使用权合理作价，或未办理产权转移手续，就不能认定为实缴，股东需承担补足出资等法律责任。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎鞍山味邦肉类联合加工有限公司工会委员会与鞍山味邦投资有限公司、鞍山味邦集团有限公司股东出资纠纷二审判决书

本案为一起股东出资纠纷案件，上诉人味邦加工公司工会委员会上诉请求：

1、判决味邦投资公司、味邦集团公司履行对鞍山味邦肉类联合加工有限公司的股东出资义务，将鞍国用（2009）第4006381号《国有土地使用权证》的土地使用权过户登记于该公司的名下。

土地面积88924平方米，价值2547139.00元；

2、本案诉讼费用由味邦投资公司、味邦集团公司承担。

关于企业改制时购买土地事实如何定性认定问题上诉人是提供的鞍山味邦集团有限公司工商档案全部资料，土地档案的全部资料，鞍山国资委文件及改制时的会计师事务所评估确认被上诉人味邦集团公司购买的是子公司鞍山味邦肉类联合加工有限公司的土地使用权国有股股权财产而在注册资本不变的情况下再次成为公司的民营股股东，转制成为民营股东和购买公司土地使用权是不可分割同一事实行为，一审法院却认定这个购买国企上诉人的公司名下的土地使用取再次成为民企股东的行为与被上诉人购买土地无关系是严重脱离公司出资事实的错误判决。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费27177元，由上诉人鞍山味邦肉类联合加工有限公司工会委员会负担。

✎青岛连成金某某包装有限公司、刘某某等股东出资纠纷民事一审民事判决书

本案为一起股东出资纠纷案件，原告青岛连成金某某包装有限公司向本院提出如下诉讼请求：

1、确认2016年10月21日被告刘某某以平集用（2003）第0××5号集体土地使用权入股青岛连成金某某包装有限公司获得7.5%股权的民事法律行为无效；

2、判令两被告赔偿原告损失2974211元及逾期付款损失至实际清偿之日（逾期付款损失以2974211元为本金，按照贷款市场报价利率，从起诉之日计算至实际清偿之日）；

3、判令两被告承担诉讼保全责任保险费；

4、本案诉讼费用由两被告承担。

综上，本案原告系通过招拍挂程序受让的国有土地使用权，刘某某、赵某某并未将从青岛三和电子有限公司受让的集体土地使用权变更登记到原告名下，土地管理法亦禁止以集体土地使用权投资入股，在招拍挂程序之前，平度市白沙河街道办事处将案涉土地交付给原告无偿使用，亦与刘某某、赵某某无关，因此，刘某某以土地入股的民事法律行为自始无效，刘某某、耿某某夫妇因土地入股转化的借款没有任何基础法律关系支撑和合法根据，应对原告由此造成的财产损失承担全部赔偿责任。

案件受理费30594元，减半收取15297元，保全费5000元，合计20297元，由原告青岛连成金某某包装有限公司负担，驳回原告青岛连成金某某包装有限公司对被告刘某某、耿某某的诉讼请求。

✎嵇某某、湖南奥某某动力集团有限公司等股东出资纠纷民事一审民事判决书

本案为一起股东出资纠纷案件，原告嵇某某向本院提出诉讼请求：

1、请求确认湘阴网挂2014-5宗地的国有土地使用权人为第三人奥某某制造公司，并确认被告在第三人奥某某制造公司的实缴出资金额为750万元；

2、判令被告将湘阴网挂2014-5宗地的国有土地使用权的权属登记到第三人奥某某制造公司名下，并由被告承担有关费用；

3、判令被告承担本案诉讼费用。

2、2015年7月27日，被告与原告签订《湖南奥某某电梯制造有限公司合作建设及生产经营协议书》（以下简称协议书），约定“双方共同出资注册，成立第三人奥某某制造公司（由原湖南奥某某电梯制造有限公司变更登记注册）”，公司地点为“湖南省湘阴县金龙镇金龙新区”，出资总额为4000万元。

被告湖南奥某某动力集团有限公司自本判决生效后十五日内将湘阴网挂2014-5宗地的国有土地权属登记变更至第三人湖南奥某某电梯制造有限公司名下，并承担有关办证费用，案件受理费63300元（原告嵇某某预交），由被告湖南奥某某动力集团有限公司负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国公司法:第二十七条

股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

※中华人民共和国公司法:第二十八条

股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

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文章来源参考：政府头条-土地入股需要评估房产吗多少钱，土地入股的好处

内容投稿：韩阳

内容审核：陈敏律师