房屋租赁合同该如何自动解除，房屋租赁合同到期如何解除合同

房屋租赁合同该如何自动解除，房屋租赁合同到期如何解除合同

一、房屋租赁合同到期如何解除合同

房屋租赁合同到期后，合同的终止与解除主要遵循《中华人民共和国民法典》的相关规定。以下是关于房屋租赁合同到期如何解除的详细解答：

1）合同到期自然终止

房屋租赁合同到期后，若合同中没有约定自动续租或双方没有达成续租协议，则合同自然终止。此时，无需特别办理解除手续，双方按照合同约定完成房屋交接即可。

2）协商一致解除合同

1. 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，当事人协商一致，可以解除合同。因此，在租赁合同到期前或到期后，双方可以协商一致解除合同，并签订书面解除协议，明确解除时间、交接方式等事项。

2. 协商解除合同时，双方应确保解除协议的内容真实、合法、有效，并符合相关法律法规的规定。

3）法定解除情形

虽然租赁合同已到期，但在某些特定情况下，当事人仍可能依据法定情形解除合同。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条，若租赁物因司法机关或行政机关依法查封、扣押，或租赁物权属有争议，或租赁物违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定，承租人可以解除合同。

2. 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失，且不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

3. 根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条，租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人可以随时解除合同，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格。

4）解除合同的通知与效力

1. 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

2. 若对方对解除合同有异议，任何一方当事人均可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。

房屋租赁合同到期后，双方可以按照合同约定自然终止合同，也可以协商一致解除合同。在特定情况下，当事人还可以依据法定情形解除合同。无论采取何种方式解除合同，都应确保解除行为的合法性、有效性，并遵循相关法律法规的规定。

二、民法典规定的关于房屋租赁合同解除的法律责任 法律问题

法律分析:

1）概念：

房屋租赁合同解除是指租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。

2）民法典规定的关于解除房屋租赁合同的法律责任：

（一）依《中华人民共和国民法典》规定，可以由当事人双方任何一方主张解除合同的，主要有不定期租赁，租赁标的物灭失等情形。其中，不定期租赁有约定为不定期、约定不明确而被视为不定期、未采用书面形式，且当事人对期限有争议被视为不定期租赁，以及合同终止后双方又默示地继续合同的不定期租赁四种。这四种不定期租赁合同的双方当事人，均可主张随时解除租赁。

（二）出租人主张解除合同的，主要有这几种情形：

1.承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

2.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3.承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。可以不解除，承租人无权干涉和主张。

（三）承租人解除合同的，有如下情形：

1.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。但是，承租人既然明知租赁物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍执意租赁该物的，虽然可以允许其解除合同，但在解除合同以前如发生因租赁物的危险所致损害时，承租人不能对此不承担任何责任，因为承租人明知这种危险性的存在仍要租赁该物，应认为主观上对损害的发生也有过错，因此对损害也应承担相应的责任。

2.因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。租赁物的毁损、灭失有可归责于当事人一方或双方的，也有非可归责于双方当事人的，依其不同情况分别述明如下：

（1）租赁合同不可归责于双方当事人的原因毁损灭失的。第一，不可抗力等因素，如火灾烧毁出租房屋，或地震使出租房屋倒塌的，出租人和承租人双方对于标的物的毁损均无过失，但由于租赁物的毁损、灭失，使得合同的目的已经不可能实现，因此，双方当事人均可以主张解除合同，并且相互之间无须承担责任。第二，承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，但租赁物因此而灭失、毁损的，因承租人对此并无过失，出租人自然也无过失，但租赁物已毁损、灭失而使合同目的无法实现的，同样应准许当事人双方解除合同，并互相不负损害赔偿责任。但承租人在此情况下应当就其无过失使用、收益租赁物负举证责任。

（2）租赁物因可归责于承租人一方的事由而灭失、毁损的，虽然承租人对此毁损、灭失应负损害赔偿责任，但是，此时合同如因无法实现目的而消灭，也属必然，只不过解除合同的权利在于出租人一方，承租人不得主张解除合同，而应承担债务不履行的责任，赔偿出租人因此受到的损害。

（3）租赁物因可归责于出租人的事由而毁损、灭失的，出租人构成债务不履行，应对承租人负债务不履行责任，并应赔偿承租人因此受到的损失，承租人可以解除合同并请求赔偿。

3.承租人在租赁期间死亡，其生前的共同居住人有权继续原租赁合同。承租人之法定继承人或指定继承人，因依其与承租人关系可以取得承租人地位，可以解除合同。

4.因第三人对租赁物主张权利，以致承租人无法对标的物使用、收益，行使租赁权的。按照《中华人民共和国民法典》的规定，承租人在这种情况下可减少或不支付租金。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效

第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百二十三条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押

（二）租赁物权属有争议

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金

因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

三、房屋租赁合同该如何自动解除

1.房屋租赁合同自动解除情况：

因不可抗力无法实现合同目的，像地震、洪水使房屋损坏不能居住，合同自动解除，双方无违约责任；

租赁期限到了，合同自动终止。

一方根本违约时另一方可行使。

如承租人不付租金，催告后合理期限仍未支付，出租人可解约；

出租人交付房屋不符标准无法使用，承租人能解约。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎宋某某与郭某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

本案为一起房屋租赁合同纠纷案件，宋某某向本院提出诉讼请求：

1.请求确认原、被告2018年11月19日所签订的《单间出租合同》于2022年1月17日解除；

2.请求判令被告退还原告房屋租金1500元，预付水电暖费用200元（共计1700元），并赔偿利息损失（自2022年1月17日起按照银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；

3.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原、被告于2018年11月19日签订《单间出租合同》一份，合同约定由被告将北京市大兴区郁花园二里33号楼4单元602出租于原告，租赁期限自2018年11月19日起，租金每个月为1500元，租金支付方式为押一付三，各期租金以支付宝形式支付，水电费按照合同约定每个月100元，另约定供暖季三个月每个月100元供暖费，空调季每个月100元空调费，无另外收费，原告于签订合同当日支付给被告押金及一个季度的房租、水电费及三个月的供暖费用共6600元，租赁期满，如不继续续租，则必须在租赁期满前一个月通知被告，否则将扣除押金1500元，原告于2021年8月21日提前通知被告停止租赁，并于2022年1月17日退房，通知被告验收房屋，被告通知原告押金不退，下个月的租金及水电暖预付款也不退还，多次协商无果。

郭某某于本判决生效之日起十日内退还宋某某租金1500元及水电、暖气费200元，案件受理费50元，由郭某某负担（于本判决生效后七日内交纳）。

✎汪某某才、曾某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋租赁合同纠纷案件，原告汪某某才向本院提出诉讼请求：

1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同;2、要求被告支付原告违约金50000元及逾期房租12.5万元。

3、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

原、被告于2019年4月1日签订了一份《房屋租赁合同》，第三条中约定租金交付期限为房租两年壹交，头两年已经交付，合同约定2021年3月1日交第二年的房租，3月1日到期后至今，我多次催被告交房租，被告总是借故推脱，至今未交，并发生争吵，被告叫我到法院起诉他，故依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。

案件受理费3800元，由原告汪某某才承担，反诉费50元，由被告曾某某、钱某某负担，原告（反诉被告）汪某某才与被告（反诉原告）曾某某、钱某某均自愿解除2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》。

✎张小某某与倪某某租赁合同纠纷一审民事判决书

本案为一起租赁合同纠纷案件，原告张小某某向本院提出诉讼请求：

判令被告退还原告押金500元＋两个月13天房租1317元＋112元物业费＋剩余电费200元＋水费60元（扣除原来电费33.18°＝20元＋10元水费）－30元水电费＋违反规定合同期间私自涨房租300元合计人民币2450元。

就这样冰箱拉走了，让他们去看房子了，去了一屋子四个人，各种挑毛病，我比较爱干净，房子与住的时候几乎没区别，我自己定做的窗帘，换掉他的窗帘，退房子的时候他原来窗帘又给他洗洗安装上，墙壁受潮掉灰不是个人导致，里面三个门锁坏了，是住的时候都是这样，我刚刚搬过来有微信聊天让房东过来看看门锁坏了能不能修，他站在主卧室看看其中一个门锁说就这样迁就不修了，我换手机了，以前聊天记录公安部门可以恢复数据看看是不是几次说三个门锁坏了，一会说退押金，我不同意，一直打我电话，一会变化了又是退2个月房租，我懒得计较浪费心情，过来后又不舍得退钱了。

被告倪某某于本判决生效后十日内退还原告张小某某押金500元，案件受理费25元（已减半收取），由原告张小某某负担15元，被告倪某某负担10元。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第七百三十条

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

※中华人民共和国民法典:第七百二十四条

有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

※中华人民共和国民法典:第七百二十九条

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

※中华人民共和国民法典:第七百三十一条

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

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文章来源参考：政府头条-房屋租赁合同该如何自动解除合同，租赁房屋合同解除怎么办理

内容投稿：杨文

内容审核：袁红梅律师