惠诚典案丨一场“被告胜诉”的租赁纠纷背后：江克松律师如何拆解维权逻辑链

惠诚典案丨一场“被告胜诉”的租赁纠纷背后：江克松律师如何拆解维权逻辑链， 2026年8月4日，北京市通州区人民法院对一起房屋租赁合同纠纷作出一审判决。原告为住房租赁公司，被告为承租个人。出租方索要全额租金与高额违约金，承租方提起反诉要求退还押金、赔偿损失。受被

2026年8月4日，北京市通州区人民法院对一起房屋租赁合同纠纷作出一审判决。原告为住房租赁公司，被告为承租个人。出租方索要全额租金与高额违约金，承租方提起反诉要求退还押金、赔偿损失。受被告委托代理此案的，是北京市惠诚律师事务所的江克松律师。在他的精准抗辩下，委托人虽被判令支付部分款项，但综合全案来看，原始诉讼标的被砍去大半，核心押金得以全额返还，被告实为实质性胜诉。

 

 

 

01、案情简介

 

2024年9月，承租方与某住房租赁公司签订租赁合同，月租金4200元，押金4200元，租期一年。承租方正常履约至2025年5月。当月，案涉楼栋启动政府统一老旧小区改造，室内拆改卫生间、持续噪声施工半个月，居住功能严重受损。承租方多次要求减免租金或解约退押，租赁公司仅催缴租金，未提供补救措施。因房屋不适租，承租方行使先履行抗辩权未按期交租，租赁公司诉至通州法院，承租方同步提起反诉。原告主张租金16800元、水费320元、违约金8400元，合计25520元；被告反诉要求退还押金4200元、支付违约金8400元、赔偿损失5000元。法院最终判令承租方支付租金11000元、水费240元、违约金4200元，同时判令租赁公司全额退还押金4200元，两相抵扣后被告实际净支出仅11240元，较原告起诉金额减损超55%。

 

 

02、办案过程

 

本案庭审中，江克松律师围绕出租人法定适租义务、先履行抗辩权、违约金司法调低三大核心观点构建抗辩体系，三项观点全部被法院采信。
其一，关于租金减免。《民法典》规定出租人须保持租赁物符合约定用途，因不可归责于承租人的事由导致使用受限，承租人有权请求减少租金。江律师指出政府改造虽非出租方主动实施，但出租方负有协调补救的附随义务，施工破坏房屋基础居住功能，出租方明知却未解决。法庭将16800元租金酌减至11000元，核减5800元。其二，关于违约金调低。合同约定违约金为两个月租金8400元，江律师提出出租方履约瑕疵在先，且该标准远超出租方实际损失，依据《民法典》应予调低。法院将违约金减半至4200元。其三，关于押金返还。出租方主张押金抵扣欠费，江律师界定押金系履约担保，并非任意抵扣租金的工具，且出租方自身存在在先过错，抵扣条件未成就。法院判令全额退还4200元押金，该项在同类案件中极为少见。三项抗辩全部落地，原告超一半诉讼请求被驳回。

 

 

03、案件结果

 

法庭同时客观区分双方过错。出租方主要过错为未履行适租义务、主张全额租金与违约金、混淆押金担保属性，这构成法院调低租金违约金并支持押金返还的前提。承租方亦存在次要过错：拒付租金期间持续占有房屋，未及时解约或办理交接，构成逾期付租违约；主张5000元损失未提交发票、证明等客观证据，举证不足不予支持。法院未因出租方过错而免除承租方全部义务，亦未因承租方逾期付租而无视房屋不适租事实，权责划分清晰。从四个维度可验证被告实质胜诉：1、经济损失缩减超55%；2、减免租金、调低违约金、返还押金三大代理目标全部实现；3、4200元押金全额返还，反诉首要诉求完全胜诉；4、同类案件中多数仅小幅减免租金、押金部分抵扣，本案三项利好同时落地，属对承租人最优裁判结果。

 

 

04、律师心得

 

透过此案，江克松律师也为公众梳理出维权指引。对出租人而言，遇改造维修等影响居住情形须主动协商，否则将被认定在先过错，格式合同中的过高违约金条款法院亦大概率调低。对承租人而言，即便房屋不适租也不宜长期占用并完全拒付租金，应书面固定沟通记录，协商不成及时提出解约并办理腾退；产生住宿费、搬家费等损失务必留存发票、凭证、证明等完整证据链；优先通过微信、函件固定对方过错证据。
胜诉从来不是绝对的“零给付”，而是法庭查清事实、分清过错后，采纳核心抗辩，大幅削减经济损失，保住核心财产权益，实现诉讼利益最大化。通州法院一审判决严格依据《民法典》及民事诉讼规则，法理清晰、尺度公允。江克松律师以扎实的法律功底和精准的庭审策略，为委托人挽回万余元损失、全额追回押金，圆满完成代理目标。此案亦向公众传递：房屋租赁双方负有对等履约义务，维权需依托完整证据、恪守权利边界，方能在诉讼中最大程度捍卫自身合法财产权益。

 

 

 

 

律师简介

 

江克松

 

【复合背景】：法学研究生学历，具备40年法律服务工作经验，曾任某市政府部门法规处处长，兼具政府公务员与律师双重职业经历；系担任中央电视台采访嘉宾、北京电视台法治评论员。熟悉民事、刑事、行政诉讼案件及劳动仲裁案件全过程代理，擅长合同、婚姻、劳动、房产、拆迁、交通事故、知识产权等纠纷的调解与诉讼。尤其对刑事案件侦查、审查起诉、审判三个阶段，在会见、阅卷、沟通、辩护等环节有独到见解，善于站在当事人角度和公平正义立场思考法律问题，工作中竭尽全力最大限度维护委托人合法权益。

【专业领域】：民商法律纠纷、房产纠纷、建设工程纠纷、刑事辩护等。

内容来源：北京市惠诚律师事务所

原文发布时间：2026.08.10

内容采编：秦乐

内容审核：陈敏律师